2019上半年广州公寓市场总结:政策及时雨,市场供需恢复平稳

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总供给和需求

供应下降了40%,交易逐渐升温

2019年上半年,广州公寓市场供应量减少,是过去七年来的第二低。

该市供应7514套394,000平方米,比上月下降42%,比去年同期下降15%。

市场成交量从2017年下半年底开始逐步回升。在2019年上半年,交易量回到了前几年的“非监管期”水平。

该市套的成交量为81.4万平方米,比上月增长37%,同比增长134%。

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每月趋势

库存稳步消化,供需恢复稳定

去年年底,广州发布了“1219商业服务政策”,这是“330政策”后对广州商业市场反应的及时优化。

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数据显示,广州公寓交易的月平均值在“330政策”下降后的20个月内降至6.7万平方米,库存积压严重,库存高峰期达到53个月。

在推出“1219商业服务政策”后,市场反应积极,公寓库存稳步消化。

2019年6月,库存周期下降至10.2个月,供需平稳恢复;

过去七个月的月平均交易量维持在137,000平方米的稳定水平。

供应结构

各地区供应量急剧下降,增城新增销售订单量大。

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2019年上半年,公寓市场主要由黄埔,花都和南沙地区供应,但主要地区的供应量与去年相比大幅下降。

此外,在番禺区番禺和大石商业区出售商业项目后,供应量同比接近90%。

在中心区域,海珠,荔湾和天河区只有少数可售的公寓项目可供使用。

Zidacheng Kaidal Hub国际广场的大型公寓已经批准出售,这将是下半年市场交易的重点之一。

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市场特征一

可销售的个别项目仍处于主流,营业额超过90%

2019年上半年,广州公寓市场的主要交易仍为330个原土地出让项目,成交率为99.87%。

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原因1:在“1219商业服务政策”出台之前,广州公寓销售低迷,库存明显。

在政策出台后,开发商开始积极销售积压的商业产品,因此上半年仍然是“可售个人项目”的家园。

原因2:近两年来,受监管政策影响,商业服务项目建设放缓,供应和新项目减少。

目前,新上市的“禁止人员”项目仅为碧桂园之星,富士康科技城和思科智能城(待售)。

上半年,总销售面积约为45,000平方米,对市场影响不大。

市场特征二

新城+湾区的优质行业销售活跃

2019年上半年,主要区域四个主要区域公寓的市场相对活跃,贡献率为78%。九个活跃的部门集中在这里。

TOP2细分市场是华宾迎宾大道与黄埔中心知识城之间的新融合区。广州国际机场中心和河景天骏上半年交易量超过1000套。

南沙受到大湾区规划的影响。出现了新一轮的供需关系,并列出了许多受欢迎的行业。

荔湾区广广新城是市中心唯一一个被挤入TOP10的活跃分部。中国海运和碧桂园项目在今年上半年表现良好。

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市场特征三

30-50平方米的公寓几乎占总数的一半

小公寓退出市场

2019年上半年,广州公寓市场交易区仍以30-50平方米为主,比例基本维持在50%。

50-80平方米的公寓比例显着增加。相反,由于市场监测和糟糕的生活经验,两三年前流行的极小公寓逐渐退出市场。 30平方米以下的公寓比例降至4%。

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售后市场趋势

减少个别公寓项目的销售,稀缺亮点

在广州合理放宽商业市场的监管政策后,公寓市场的供求关系回归;

在2019年上半年,可以出售个别物品以支持市场。这种趋势会在今年下半年继续吗?

市场状况:库存压力有所缓解,可用个人物品数量下降

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政策优化继续有效。上半年,广州公寓库存稳步消化,库存周期已降至10.2个月。

目前,库存主要集中在番禺,花都,南沙,黄埔四个主要地区以及海珠区。每个区的库存都是可控的。

趋势:禁止进入市场的个别物品,突出显示可用个人物品的稀缺性

近年来,广州以“定向转移土地”的形式开展了全面的投资促进活动。在过去两年中,目标商家的比例已达到100%。

此外,在推出“330政策”后,广州近80%的商户需要一定比例的自我维持,其中约40%需要超过70%。

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在市场前景中,广州的大部分新商业供应将为企业自用或租赁,市场销售规模将进一步缩小。

再加上“禁止出售个人”的规定,未来广州商业市场购买主体或转向企业和投资机构,回归企业属性。

在今年上半年,一些“被禁止的个人项目”开始进入市场,如富士康科技城,思科智能城等。

因此,“可销售的个人项目”将“少买少看”,并且突出了稀缺性。预计公寓市场将在下半年保持高度活跃。

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文章来源:广州中原研发部